Comment prouver qu’une construction a plus de 10 ans (construction illégale) ?

Vous avez fait construire votre maison il y a plus de 10 ans sans permis de construire ? Vous craignez des poursuites pour cette construction illégale ? Rassurez-vous, il existe un principe de prescription qui peut vous permettre de régulariser la situation.

Mais comment prouver que votre construction a plus de 10 ans ? Quelles sont les exceptions à ce principe ? Découvrez dans cet article les réponses à ces questions cruciales.

L’essentiel à retenir :

• En principe, une construction illégale datant de plus de 10 ans est régularisée par la prescription acquisitive.
• Des exceptions existent pour les travaux soumis à permis de construire ou les terrains boisés non constructibles.
• Pour prouver l’ancienneté de la construction, le propriétaire peut fournir des documents officiels (cadastre, actes notariés…), des factures de travaux, des photos datées ou des témoignages.

Le principe de la prescription acquisitive pour les constructions illégales

La prescription acquisitive, aussi appelée « usucapion », est un mécanisme juridique qui permet à un possesseur de devenir propriétaire d’un bien immobilier après l’écoulement d’un certain délai, même sans titre de propriété initial.

La loi prévoit des délais de prescription spécifiques pour les constructions illégales : 6 ans pour la responsabilité pénale et 10 ans pour la responsabilité civile.

Cela signifie qu’après ces délais, votre construction ne peut plus faire l’objet de poursuites, même si elle a été réalisée sans permis de construire ou en violation des règles d’urbanisme.

En principe, après 10 ans, votre maison illégale est donc considérée comme régularisée. Vous pouvez la vendre sans crainte, les nouveaux acquéreurs ne risquent pas de mauvaise surprise. C’est ce qu’on appelle la prescription acquisitive. Mais attention, ce principe connaît des exceptions !

Exceptions notables : les travaux soumis à permis de construire

La prescription acquisitive ne s’applique pas dans tous les cas. La principale exception concerne les travaux qui nécessitaient un permis de construire au moment de leur réalisation. Même s’ils ont été réalisés il y a plus de 10 ans, ils peuvent toujours être considérés comme illégaux s’ils n’ont pas fait l’objet d’un permis.

Et peu importe l’ampleur des travaux ! Que ce soit pour la construction initiale de votre maison ou pour des extensions ultérieures, dès lors qu’un permis était requis, l’illégalité perdure.

Avant de vous lancer dans des travaux, vérifiez donc bien auprès de votre mairie si un permis de construire est nécessaire. En cas de doute, mieux vaut demander une autorisation pour être tranquille !

Autre exception de taille : la prescription acquisitive ne s’applique pas si la construction porte atteinte à la destination forestière d’un terrain. Sur une parcelle boisée non constructible, votre maison restera illégale même après 10 ans !

Prouver l’ancienneté de la construction : les enjeux

Si votre maison remplit les conditions de la prescription acquisitive, vous avez tout intérêt à pouvoir prouver son ancienneté. C’est indispensable pour échapper à toute poursuite pénale ou civile. C’est aussi un préalable pour régulariser définitivement la situation administrative de votre bien auprès de la mairie.

Enfin, si vous souhaitez vendre votre maison, les acheteurs et leur notaire vous demanderont des preuves que la construction a plus de 10 ans.

Sans cela, ils pourraient renoncer à la vente par crainte des risques juridiques. La preuve de l’ancienneté est donc cruciale pour valoriser et sécuriser votre bien immobilier construit sans permis.

Attention, c’est à vous de prouver l’ancienneté en cas de litige ! La charge de la preuve incombe au propriétaire, les autorités n’ont pas à démontrer la date de construction. Conservez donc bien tous les documents relatifs aux travaux.

Les documents officiels pour attester de l’ancienneté d’une construction

Pour prouver que votre maison a plus de 10 ans, vous pouvez vous appuyer en priorité sur des documents administratifs. Parmi les plus probants, on peut citer :

• Un extrait du cadastre mentionnant votre construction à une date antérieure à 10 ans
• Des actes notariés anciens (acte de vente, acte de donation) décrivant la maison
• D’éventuels permis de construire ou déclarations de travaux délivrés il y a plus de 10 ans
• Des relevés de consommation d’eau ou d’électricité établis à votre adresse depuis plus de 10 ans

N’hésitez pas à solliciter la mairie ou les archives départementales, elles peuvent parfois détenir ces documents relatifs à votre bien.

Depuis la loi ALUR de 2014, le recours à un géomètre expert agréé est aussi obligatoire pour constater l’achèvement de la construction quand elle dépasse 800 m2 de surface. Son attestation fera foi pour la date d’ancienneté.

Les preuves privées de l’achèvement des travaux

A défaut de documents officiels, vous pouvez aussi produire des documents privés pour dater l’ancienneté de votre maison. Par exemple, les factures des entreprises ayant réalisé les travaux de construction sont d’excellentes preuves, surtout si elles mentionnent votre adresse.

Vous pouvez aussi fournir des photos de votre maison sur lesquelles figure une date antérieure à 10 ans. L’idéal est d’avoir des clichés pris à différentes étapes de la construction, du début des travaux jusqu’à l’achèvement de la maison. Pensez à conserver précieusement ces documents !

Exemple : Paul a fait construire sa maison sans permis en 2010. Pour prouver l’ancienneté, il a retrouvé une série de factures de son maçon datées de février à juillet 2010, ainsi que des photos du chantier où l’on distingue les différentes étapes (fondations, murs, toiture, menuiseries).

Il a aussi un relevé de taxe foncière de 2011 mentionnant sa maison. L’ensemble de ces documents atteste bien que sa construction illégale a plus de 10 ans.